В Минэкономразвития разъяснили закон о добросовестных покупателях жилья :: Жилье :: РБК Недвижимость

В минэкономразвития разъяснили закон о добросовестных покупателях жилья

Закон защищает в том числе и тех, кто приобрел квартиру, приватизация которой потом была признана незаконной

Вступивший с 1 января 2020 года закон о защите добросовестных собственников жилья содержит ряд специальных гарантий для тех, кто приобрел приватизированную квартиру. Разъяснения о мерах поддержки добросовестных покупателей недвижимости предоставили в Минэкономразвития, по чьей инициативе был принят соответствующий комплекс законодательных мер.

Теперь у добросовестных собственников жилье не будет истребовано, если прошло три года после выбытия квартиры из государственной или муниципальной собственности и перехода к первому добросовестному приобретателю. Кроме того, теперь добросовестным приобретателем признается лицо, полагавшееся на сведения Единого государственного реестра недвижимости при приобретении квартиры. Ранее такие законодательные гарантии признания добросовестности при подобных сделках отсутствовали.

В том случае, когда квартира истребована в рамках трехлетнего срока, собственнику полагается компенсация — и если раньше сумма компенсации составляла не более 1 млн руб., то сейчас выплата будет привязана к кадастровой стоимости жилья либо к реальному ущербу.

Подготовленные Минэкономразвития России изменения должны существенно сократить количество исков об истребовании жилого помещения, предъявляемых органами публичной власти к добросовестному приобретателю. Сейчас решение по таким собственникам передается на откуп судам, и хотя, как правило, суды принимают решения в пользу добросовестного приобретателя, выявлены случаи, когда гражданину сложно было доказать свою добросовестность при приобретении недвижимости. Это связано с разной трактовкой норм законодательства.

Соответствующие дела неоднократно являлись предметом рассмотрения в Конституционном суде России, правовая позиция которого также легла в основу законодательных изменений.

Для примера, добросовестный приобретатель квартиры мог ее лишиться, если при первоначальной приватизации были допущены ошибки (не по вине приобретателя) или нарушен закон со стороны публичного органа (например, договор приватизации подписан неуполномоченным лицом). Такие ситуации могли возникнуть из-за мошеннических действий. Например, когда все собственники умерли, квартира должна была перейти государству как выморочное имущество, но ее оформили по поддельным документам.

Комплекс законодательных мер, защищающих граждан перед исками государственных и муниципальных органов об истребовании жилья, вступил в силу с 1 января 2020 года. Меры защиты добросовестных покупателей жилья предложены и разработаны в Минэкономразвития. Госдума приняла закон в июле, Владимир Путин подписал его в декабре 2021 года.

Закон имеет обратную силу.

То есть обратиться в суд с требованием выплатить компенсацию смогут и те, кто лишился жилья до 1 января 2020 года. 

Добросовестный приобретатель, у которого было истребовано жилое помещение в собственность Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования до дня вступления в силу указанных изменений, может в течение 3 лет со дня его вступления в силу обратиться с иском о выплате однократной компенсации.

Однако существуют некоторые сложности при установлении факта «незнания». Требуется доказать суду, что были приняты все установленные меры, подразумевающие осторожность и осмотрительность перед сделкой, в том числе проверка жилья в Росреестре, так как суды будут принимать в качестве доказательства только выписки, полученные официальным путем.

Земельные участки также относятся к недвижимому имуществу.

Рассмотрим несколько вопросов, связанных с добросовестным приобретением земельных участков. Например, не может быть признан добросовестным приобретателем покупатель самовольной постройки, расположенной на земельном участке, который был истребован из чужого незаконного владения.

Существуют особенности, связанные с истребованием земельных участков, входящих в состав лесного фонда. В соответствии со ст. 8 Лесного кодекса РФ право собственности на такие участки может принадлежать только Российской Федерации. Из этого следует, что участки лесного фонда могут быть истребованы в любом случае, даже если их покупатель мог бы быть признан добросовестным.

Добросовестность приобретателя будет поставлена судом под сомнение, если он не придал значения несоразмерности площади земельного участка по отношению к площади постройки, а также несоответствие назначения земельного участка, содержащегося в кадастровых документах, назначению, указанному в договоре купли-продажи.

Также не могут воспользоваться новым механизмом защиты добросовестные приобретатели земельных участков, если продавцы приобрели право собственности на них на основании судебных постановлений, которые были впоследствии отменены.

Изменился и порядок определения срока приобретательной давности.

Гражданский кодекс РФ в прежней редакции устанавливал, что течение указанного срока в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Приобретатель недвижимости считается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, передавшего ему права на недвижимость. Бремя доказывания недобросовестности приобретателя, а равно наличия обстоятельств, подтверждающих неправомерность сделки по приобретению объекта недвижимости, полностью возлагается на истца. Таким образом, законодатель защитил права добросовестных покупателей жилья, которые не знали о его «криминальном» прошлом.

Предлагаем ознакомиться  Протокол оценки по фактору травмобезопасности рабочего места водителя - образец 2021

Новый закон давно напрашивался.

При покупке недвижимости часто встречаются случаи, когда объект продажи является обремененными, поэтому судебные споры по квартирам и домам происходят постоянно.

Каждый объект недвижимости имеет свою историю, однако история эта не всегда прозрачна. В основном недобросовестные продавцы используют следующие схемы махинаций:

В большинстве случаев суд признаёт такую сделку купли-продажи недействительной, вследствие чего покупатель остается в крайне затруднительном положении.

Ранее в подобных ситуациях приобретатель недвижимости мог получить компенсацию в сумме, определенном решением суда о возмещении третьими лицами вреда, причиненного в результате утраты жилья. При этом ее предельный размер составлял всего 1 миллион рублей.

Определен размер и порядок получения компенсации от государства в случае утраты жилого помещения.

Добросовестным приобретателем считается физическое лицо, от которого на основании судебного акта было истребовано жилое помещение, сможет получить однократную единовременную компенсацию за счет государственной казны.

Согласно ФЗ от 02.08.2021 г. №299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» компенсацию возможно получить на основании вступившего в законную силу решению суда, которое принимается, если по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение 6 месяцев.

В случае выплаты компенсации к Российской Федерации переходит в пределах выплаченной суммы право (требование), которое добросовестный приобретатель имеет к лицу, ответственному за причинение ему убытков.

План действий для покупателей недвижимости:


Подводя итоги, сформулируем небольшой план действий для покупателей недвижимости перед тем, как заключить сделку купли-продажи:

  1. Проверить личность продавца, узнать, на каком основании он вправе осуществлять сделку.
  2. Зарегистрированное помещение должно быть в списке государственного кадастрового учёта. Необходимо изучить, соответствует ли информация о недвижимости, сведениям, содержащимся в Росреестре. Для этого нужно получить выписку из ЕГРН и обязательно из Росреестра, а не через посредников. Сейчас есть множество компаний, которые делают такие выписки буквально в течение двух часов. Но эти выписки далеко не всегда соответствуют действительности.
  3. Изучить выписку ЕГРН. Наличие в истории судебных споров, залогов, ипотека или арест должно вызвать подозрение. В таком случае стоит сделать запросы по базам судебных дел, убедиться в подлинности документов. Если у жилья были другие собственники — поинтересоваться причинами их смены.
  4. Изучить рыночную стоимость недвижимости в вашем регионе. Цена продажи, существенно ниже рыночной, может свидетельствовать о наличии проблем с данным объектом.
  5. Сохранять всю имеющуюся информацию: официальные ответы из различных инстанций, нотариально заверенные копии свидетельств, переписку с предыдущим собственником.
  6. Проверить наличие третьих лиц, имеющих право на жилье. Например, если недвижимость принадлежит несовершеннолетнему, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки.
  7. Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной.
  8. Продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество.

Резюме

Благодарю за внимание!

С 01 января 2020 г. добросовестные приобретатели жилья могут получить компенсацию от государства

На основании Федерального закона от 02.08.2021 № 299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»Федеральный закон от 13.07.2021 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» дополнен главой 10.1. «Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения», которая вступила в силу с 01 января 2020 г.

Таким образом добросовестные приобретатели жилья, которые лишились его в результате истребования по суду в связи с признанием сделки купли-продажи недвижимости недействительной (в том числе в результате мошеннических действий), могут рассчитывать получить компенсацию стоимости жилья от государства вместо виновного лица. В свою очередь согласно ч. 5 ст. 68.1. Федерального закона от 13.07.2021 № 218-ФЗ в пределах суммы, выплаченной добросовестному приобретателю, право требования с виновного лица переходит к государству.

Установленное ч. 3 ст. 68 Федерального закона от 13.07.2021 № 218-ФЗ ограничение компенсации в размере 1 миллиона больше не действует; размер компенсации будет исходя из реального ущерба или кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 68.1. Федерального закона от 13.07.2021 № 218-ФЗ).

Следует отметить, что согласно ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 02.08.2021 № 299-ФЗ положение о компенсации имеет обратную силу, если жилое помещение истребовано от добросовестного приобретателя в государственную или муниципальную собственность по судебным решениям, вступившим в законную силу до вступления в силу указанного закона. В этом случае можно обратиться с иском о выплате компенсации в течение 3 лет с даты вступления в силу указанного закона (01.01.2020 г.).

Предлагаем ознакомиться  Абитуриентам для поступления в вуз онлайн понадобится электронная подпись - Общество - ТАСС

Но есть важные нюансы, связанные с порядком получения такой компенсации, которые важно знать заранее, чтобы не проявлять беспечность при совершении сделок с жильем, рассчитывая в дальнейшем в случае чего получить компенсацию, ибо этого может не случиться по разным причинам, либо получить в гораздо меньшем размере, чем рассчитывали и кроме того процедура получения компенсации относительно длительная и может быть затратной.

Проблема 1:быть всегда уверенным в признании себя добросовестным приобретателем нельзя. Бывает, что при всей осторожности и уверенности покупателя в чистоте сделки (особенно без участия физлиц — бывших собственников, которые наиболее часто и являются мошенниками) она успешно оспаривается в суде, а покупатель даже не признается судом добросовестным приобретателем (см. апелляционное определение Московского городского суда от 06.06.2021 по делу № 33-19196/2021)

Суд порой в своих решениях возлагает на покупателя имущества чрезмерные обязательства по проявлению осторожности и осмотрительности. Такие «обвинения» в прямо-таки преступной доверчивости можно встретить в спорах о сделках с движимым имуществом (см., например, апелляционное определение Воронежского областного суда от 20.06.2021 по делу № 33-3991/2021), в решениях по которым суд практически вменяет в вину приобретателю доверчивость и правовую безграмотность, указывая на то, что «обстоятельства сделки должны были вызвать у добросовестного приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества», но почему-то не вызвали… Из чего суд потом делает вывод об отсутствии оснований признать приобретателя добросовестным.

Проблема 2:придется возместить госпошлину. В соответствии с п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Учитывая «цену» спора, даже сумма госпошлины (не говоря уже о стоимости услуг адвокатов) может оказаться весьма весомой. И даже если в споре была использована многоходовая схема мошенничества, то такие расходы вполне могут быть возложены на добросовестного приобретателя.

Проблема 3:приобретателю придется бороться не только за свое право быть признанным добросовестным приобретателем, но и за возврат уплаченных за приобретенное имущество средств. А это автоматически не произойдет. Придется стать истцом с соответствующими требованиями.

В большинстве случаев мошенники не являются собственниками квартир. По итогам спора квартира возвращается ее законному владельцу. А тот, у кого она была истребована, остается и без квартиры, и без денег.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Конституционный Суд РФ в своем постановлении от 21.04.2003 № 6-П относительно последствий продажи имущества лицом, не имеющим права на его отчуждение, отметил следующее:

…поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация)

По мнению суда, у ответчика (добросовестного приобретателя) имеется возможность восстановления своего права путем предъявления иска о взыскании неосновательного обогащения в размере денежных средств, перечисленных им в качестве оплаты спорного имущества по недействительной сделке.

Проблема 4: добиться определения справедливой суммы к возмещению от продавца. Речь не идет о делах по сделкам, в которых намеренно занижалась стоимость проданного объекта недвижимости (увы, в данном случае покупатель чаще всего может надеяться только на эту сумму, случаи доказанности получения более высокой суммы — единичны). К вопросу о возмещаемой стоимости тоже стоит относиться очень внимательно и серьезно. Ведь не всегда в суде оспариваются «свежие» сделки, по которым рыночная цена недвижимости является актуальной на рынке.

Пример: квартира была приобретена за 1 млн рублей. А через несколько лет она стоит уже 3 млн рублей. По общему правилу при отсутствии доказательств иной цены возврату незадачливому покупателю будет подлежать именно 1 млн рублей, а не три.

Предлагаем ознакомиться  Как правильно проводить удержания из зарплаты по исполнительным листам — СКБ Контур

Конечно, в случае спора при рассмотрении дела сторонами предпринимаются действия по определению рыночной цены имущества. Но при отсутствии заинтересованности всех сторон эти активные действия, конечно же, должен будет предпринять пострадавший от спора добросовестный приобретатель.

Проблема 5:получить у судебного пристава-исполнителя соответствующие документы, подтверждающие неисполнение требований исполнительного листа.

Для цели получения присужденного за счет казны РФ такое постановление судебного пристава — отличный вариант! Однако следует иметь в виду, что для окончания исполнительного производства по указанным причинам пристав чисто формально до этого момента все же должен совершить множество исполнительных действий и получить отрицательный результат. Если же исполнительный лист просто пролежит у пристава без движения, его действия по окончанию исполнительного производства теоретически могут быть признаны незаконными с соответствующими последствиями признания данного постановления недействительным и его отмены.

В этой связи возникает проблема получения указанных документов о неисполнении исполнительного документа в полугодовой срок. Как правило, в этот срок выполнен еще далеко не весь перечень мероприятий. И окончить исполнительное производство нет оснований.

Иной же документ от пристава (справка, извещение), подтверждающий, что ничего по исполнительному листу не исполнено, суд, возможно, сочтет недостаточным для подтверждения обстоятельств, требуемых п. 2 ст. 68.1 Федерального закона от 02.08.2021 № 299-ФЗ.

Проблема 6:предъявить иск добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате компенсации, предусмотренной гл. 10.1 Федерального закона от 02.08.2021 № 299-ФЗ, приложив к нему (в числе прочих) и вышеуказанные документы, полученные от судебного пристава.

Учтите, что размер компенсации определяется судом исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта, предусмотренного ч. 1 ст. 68.1 Федерального закона от 02.08.2021 № 299-ФЗ (ч. 3 ст. 68.1 Федерального закона от 02.08.2021 № 299-ФЗ).

Из вышеуказанного положения закона явно усматривается риск присуждения пострадавшему добросовестному приобретателю суммы, не соответствующей адекватно ситуации. Зачастую кадастровая оценка не вполне соответствует рыночной. Особенно это касается удаленных уголков страны.

Проблема 7: поскольку не все обладают познаниями в области юриспруденции, для представления интересов в суде все-таки придется нанять опытного юриста, что только увеличит траты на восстановление прав и интересов потерпевшего приобретателя недвижимости.

Проблема 8:вполне возможны проблемы с определением надлежащего ответчика.

В случае если утрата физическим лицом — добросовестным приобретателем жилого помещения стала следствием ненадлежащего исполнения органом регистрации прав своих полномочий, положения ст. 68.1 Федерального закона от 02.08.2021 № 299-ФЗ не применяются, а возмещение убытков добросовестному приобретателю осуществляется в соответствии со ст. 66 того же Закона (ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 02.08.2021 № 299-ФЗ).

Рекомендации.

Уже сейчас и сегодня необходимо обращаться в суды тем покупателям жилых помещений, у которых по судебным решениям истребовали жилище.

Цель — признать себя добросовестным приобретателем и взыскать убытки в свою пользу, с тем чтобы обратиться к приставам за проведением исполнительных действий, и, соответственно, в этом году, не тратя зря времени, следует обращаться с иском к РФ о выплате компенсации.

Не следует думать, что это можно сделать потом, поскольку сроки в некоторых случаях на получение компенсации за истребованное жилье сильно ограничены.

Более того, возможно, Российская Федерация начнет выплачивать соответствующие компенсации и после анализа бюджетных потерь возьмет и прикроет лавочку, и это не является фантастикой.

Так что для добросовестных приобретателей совет один: «ноги в руки» и готовим документы для получения компенсации, минимизируя возможность нарваться на подводные камни.

По материалам (Электронный журнал «Жилищное право». 2021)

Статистика на рынке продажи недвижимости

В последние годы рынок жилья стремительно развивается. Согласно информации Росреестра: в 2021 г. граждане зарегистрировали 3 619 441 право собственности на недвижимость. А за девять месяцев 2021 г. — уже 2 552 096.

Федеральный закон от 16 декабря 2021 г. n 430-фз «о внесении изменений в часть первую гражданского кодекса российской федерации».

Принят по требованию Конституционного суда, призван обеспечить безопасность сделок с недвижимостью и направлен на защиту прав добросовестных приобретателей приватизированных квартир от «изъятия жилья в пользу государства.