Как составить авансовое соглашение (договор) при покупке квартиры в 2021

Что собой представляет аванс

В законодательных актах Российской Федерации нет точного определения понятия «аванс». Единственное упоминание имеется только в ст. 380 ГК РФ, где указано, что таковой может считаться любая сумма предварительной оплаты продавцу, если в соглашении не указано, что она является задатком.

Необходимость внесения аванса возникает, если сделку купли-продажи невозможно провести сразу же, поскольку сторонам необходимо провести определенную подготовку:

  • иметь дополнительное время для получения денег (к примеру, от третьих лиц);
  • собрать недостающие документы;
  • провести альтернативные сделки.

В таких случаях покупатель оплачивает продавцу достаточную сумму, после чего продавец обязуется снять недвижимость с продажи и стороны могут заняться подготовкой к будущей покупке недвижимости.

На что обращать внимание при оформлении

Перед составлением соглашения задатка надо проверить истинность предоставляемой документации, как на покупаемую квартиру, так и на продавца.

В договоре стоит выделить обязанности торговца о снятии с учёта всех людей, которые прописаны. Особенно это относится к детям. Если недвижимость находиться в долевой собственности с ребенком, то на её продажу понадобится разрешительное постановление органа опеки и попечительства.

Перед составлением договора нужно проверить состоят ли участники в супружеских взаимоотношениях, если да, то при составлении основного соглашения купли-продажи потребуется разрешение партнера на осуществление манипуляций.

Отсутствие разрешения партнера на осуществление сделки с недвижимостью, находящейся в их общем владении считается весомой причиной для выставления сделки недействительной при оспаривании её в суде.

ВНИМАНИЕ! Есть ещё много моментов, которые стоит учитывать, прежде чем подписывать документ о перечислении задатков или авансов. Для того чтобы в этом разобраться требуется большой опыт в области купли-продажи. Поэтому не стоит все делать самостоятельно, лучше обратится к специалистам.

Что должно быть указано

Если тщательно рассмотреть типовой договор аванса при покупке жилья, то можно заметить пару важных особенностей:

  • Довольно подробно расписываются обязанности и права участников, смысл которых сведен к тому, что продавец отказывается от последующих попыток продать жилье кому бы то ни было, и не имеет права повышать стоимость, а покупатель обязуется ее приобрести по выбранной ранее цене;
  • размер штрафов и ответственность за расторжение соглашения устанавливается по выбору участников;
  • размер авансового платежа выбирается на основе ранней договоренности о стоимости собственности и обычно около 1-2% от всей суммы;
  • контрагенты договариваются о методе перечисления платежа: наличный или безналичного типа расчет, ячейка в банке. Когда денежные деньги отдаются наличными на руки торговцу, то обязательно взимается стандартная расписка в их получении с указанием назначения всех денег;
  • в подобном официальном договоре всегда отображаются все признаки, идентифицирующие продаваемое жилья: адрес, технические и кадастрового типа реквизиты. Это гарантирует реальное решение возможных споров в судебной инстанции в случае их возникновения.

Что нужно сделать перед тем, как вносить предоплату?

Что нужно сделать перед тем, как вносить предоплату?

Как уже отмечалось выше, авансовый платеж обеспечивает свидетельство о серьезности желания покупателя – оформить в ближайшем будущем ДКП, после устранения возникших препятствий по немедленному его подписанию.

Казалось бы, в такой сделке нет никаких сложностей: оформляется расписка и передаются деньги. Тем не менее, здесь потребуется соблюсти некоторые тонкости, при пренебрежении которыми можно расстаться не только с деньгами, но и потратить нервы и время обоим сторонам сделки. Поэтому, перед вручением авансового платежа, рекомендуется выполнить следующее:

  1. Убедиться, что продавцу действительно принадлежит имущество. Для этого нужно будет потребовать от него выписку из ЕГРН.
  2. Убедиться в отсутствии обременения на предмет ДКП и претензий со стороны третьих лиц. Для этого, рекомендуется обратиться к сайту суда по месту размещения предмета, проверив отсутствие/наличие исковых претензий по реализуемому имуществу.
  3. Чтобы будущем не возникло проблем, сумму аванса не рекомендуется выплачивать выше 1-2% от реализуемой цены объекта.

Примечание. Информацию о реализуемом имуществе можно получить, обратившись к нотариусу, который проверит юридическую «чистоту» недвижимости.

Что такое аванс, отличие от задатка?

Что такое аванс, отличие от задатка?

Часто эти два термина приравниваются, невзирая на обладание различными юридическими статусами, на следующие значения:

  1. Аванс является частичной оплатой купленного объекта уже после визирования ДКП недвижимости.
  2. Задатком является сумма оплаты, внесенной в качестве намерения оформить ДКП имущества до его визирования.

Аванс редко используется в сделках и четко не регламентируется законодательством РФ, обозначая, что такое внесение суммы считается предоплатой при оформлении сделки по купле/продаже. На практике «авансом» нередко называют средства, врученные продавцу для подтверждения намерения. Внесенный аванс не получает юридического значения, и при срыве ДКП возвращается покупателю.

А вот задаток определяется в ст. 380 ГК РФ в качестве эквивалента подтверждения намерения оформить договор. При внесении задатка оба участника сделки выражают согласие о намерении оформить договор. Поэтому, задаток относится к одному из способов сделки и требует оформления договора о задатке.

Таким образом, подбивая итоги можно отметить, что если между сторонами оформлен договор аванса, то такая предоплата засчитывается в полную стоимость приобретенного объекта без всяких последствий при срыве ДКП.

Предлагаем ознакомиться  Как уменьшить размер алиментов: основания для законного уменьшения размера алиментов в России

Если же между сторонами оформлен договор задатка, то в этих обстоятельствах вступают в силу следующие нормативные правила:

  1. Если от соглашения отказался покупатель, то потенциальным продавцом задаток не возвращается покупателю.
  2. Если соглашение сорвано продавцом, то возвращение задатка покупателю осуществляется в двойной сумме.

Примечание. Если внесение задатка не будет оформлено письменно, то при возникновении разногласий по сделке – такая предоплата будет считаться авансом без всяких начислений штрафных санкции.

Договор аванса за квартиру

Форма Договора об авансе, вообще говоря, может быть произвольная (в т.ч. рукописная), но она должна быть составлена юридически грамотно. Там обязательно должны быть отражены существенные условия, а именно:

  • адрес квартиры,
  • ее полная стоимость,
  • срок аванса,
  • сумма аванса,
  • назначение аванса, условия его возврата и невозврата,
  • штрафные санкции (если о них договорились),
  • ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя (а также ФИО и данные агента, если аванс принимает он).

Не забываем также указать, что сумма аванса входит в стоимость квартиры.

В практике купли-продажи квартир, обычно, договариваются таким образом, что если Продавец вышел на сделку в заданный срок и со всеми документами, а Покупатель не готов покупать, то аванс ему не возвращается.

Но ведь мы (как Покупатель) можем отказаться от покупки и по объективным причинам. Например, если нас не устроило какое-нибудь условие сделки или нас смутил какой-нибудь документ при проверке. Как тогда быть?

В Договоре об авансе следует предусмотреть будущие условия подписания Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), условия взаиморасчетов (например, через банковскую ячейку или через аккредитив), и условия, как будут распределяться между участниками расходы на саму сделку.

Здесь вообще нужно перечислить все важные условия проведения сделки (в т.ч. обязательство выписки всех жильцов из квартиры), иначе Продавец может выйти на сделку со своими условиями и при нашем несогласии, на основании того же договора он не вернет нам аванс.

Подписание договора об аванса за квартируПокупателю) подстраховаться на случай, если после внесения аванса, мы обнаружим какие-либо сюрпризы или нестыковки в документах – следует в Договоре об авансе прописать условие, подобное этому:

«В случае обнаружения обстоятельств, препятствующих совершению сделки, либо приводящих к риску признания ее недействительной, Продавец возвращает Покупателю аванс в полном размере в течение 3-х дней с момента обнаружения этих обстоятельств».

То же касается и случая, когда Продавец отказывается представлять какие-либо документы, которые не обязательны для регистрации сделки с квартирой, но важны для Покупателя. Например, справку из ПНД.

Грамотно составить формулировки Договора об авансе, предусматривающие его возврат в случае чего, можно, например, с помощью специализированных юристов (в т.ч. дистанционно).

Авансовый договор нигде не регистрируется, составляется в двух экземплярах (для Продавца и для Покупателя), и подписывается в момент передачи аванса.

При желании, договор можно составить, подписать и заверить у нотариуса, тогда условия возврата или невозврата суммы аванса можно будет описать более подробно и грамотно.

В качестве авансового соглашения можно использовать и Предварительный договор купли-продажи квартиры (подробнее о нем – см. в Глоссарии по ссылке). Принципиальной разницы в названии документа здесь нет. И в том и в другом случае в нем указываются намерения сторон, перечисляются условия будущей сделки, и передается некоторая сумма денег в обеспечение намерений.

Нотариально заверенный Договор об авансе обеспечит дополнительную юридическую защиту Покупателю в случае мошеннических действий Продавца. Например, когда Продавец собирает предоплату сразу с нескольких Покупателей, а потом уходит в «несознанку», или продает квартиру кому-то одному.

Допустимо также прописать в договоре штрафы для Продавца, если он передумает продавать или продаст квартиру кому-то другому (например, за чуть большую цену – такое случалось в практике).

Если мы имеем дело с доверенным лицом Продавца (не собственником), то здесь требуется особая осторожность. Этот случай рассмотрен далее, на шаге ИНСТРУКЦИИ — «Продажа квартиры по доверенности».

Условия внесения аванса при покупке квартирыаванс за квартиру на «вторичке» вносится наличными, которые передаются из рук в руки под соответствующий подписанный договор/соглашение. Это можно делать, например, в той же квартире, которую мы покупаем. Это даст нам возможность еще раз (на всякий случай) осмотреть квартиру перед внесением предоплаты.

Но надежнее передавать деньги в нотариальной конторе, когда нотариус, помимо прочего, выступает свидетелем факта принятия денег Продавцом. В этом случае Продавцу сложнее будет уйти от ответственности.

Если же квартиру продает риэлтор (на основании агентского договора с собственником), то аванс мы можем внести в самом агентстве недвижимости.

itakИтак, о сумме и сроке предоплаты мы договорились, паспорт Продавца и регистрацию его права собственности проверили, с нотариусом определились. Договор об авансе (или задатке) подготовили и подписали. Деньги передали лично в руки. Проследили, куда он их положил, и запомнили это место.

Что дальше? 

Предлагаем ознакомиться  Порядок реорганизации в форме разделения Акты, образцы, формы, договоры Консультант Плюс

Если сделка сорвётся

Выше уже оговаривалось, что аванс за квартиру при несостоявшейся сделке возвращается покупателю. При этом нет разницы, кто не выполнил свои обязанности и по чьей вине сделка не состоялась.

Некоторые недобросовестные реализаторы специально включают в соглашение пункт, по которому прописывают, что в случае отмены договорённости весь аванс за квартиру остаётся у них (как при задатке). При этом ответного пункта о том, что если нарушения замечены со стороны продавца, он обязан вернуть определённую сумму денег покупателю, нет.

Это незаконно. В таком случае можно за принудительным взысканием уплаченных средств обращаться в суд. Помимо этого, в дополнение также можно потребовать взыскать с ответчика проценты за пользование чужими деньгами.

В соглашении возможно прописать лишь ответственность контрагентов за невыполнение ими своих обязательств. В качестве таковой обычно выступают штрафные санкции.

Это, пожалуй, единственный случай, когда потеря денег может быть оправданной.

Как правильно составить договор аванса при покупке квартиры?

Передачу авансового платежа при приобретении квартиры рекомендуется оформить отдельным соглашением об авансе, или отобразить отдельным пунктом о таком факте в предварительном или основном ДКП квартиры.

Учитывая, что стандартного шаблона авансового договора, утвержденного законодательством РФ, не существует, при составлении отдельного ДА нужно соблюсти общепринятые правила по составлению договоров в делопроизводстве. В таком документе рекомендуется соблюсти следующую схему:

  1. Отобразить реквизиты сторон, с изложением паспортных сведений и адресов прописки сторон.
  2. Прописать предмет договора, с отражением в нем параметров квартиры, для идентификации объекта.
  3. Отметить порядок вручения аванса, с обозначением суммы переданного авансового платежа. При этом, после передачи аванса продавец обязан написать в присутствии покупателя расписку о получении средств.
  4. Подтвердить, что вся информация о реализуемой жилплощади является достоверной с перечислением всех документов, подтверждающих принадлежность квартиры продавцу, отсутствие обременения, претензий третьих лиц, отсутствие долгов перед ЖКХ и т.д.
  5. Отметить срок оформления основного ДКП с мерой ответственности за срыв данного соглашения.
  6. Подписать данное соглашение обеим сторонам с указанием фамилий.

При оформлении данного документа необходимо выполнить следующие требования:

  • Договор обязан составляться письменно, либо вручную, либо в печатном виде.
  • Документ обязан быть сформирован грамотно, без ошибок и зачеркиваний, иначе не будет признан действительным.
  • Число экземпляров соглашения обязано равняться численности сторон соглашения с личными подписями сторон в каждом экземпляре.

Когда заключают?

Когда заключают?

На практике, при оформлении ДКП имущества могут возникнуть обстоятельства, когда один из участников договора не готов сразу оформить соглашение по разным причинам. Например, при временных финансовых трудностях со стороны покупателя или проблем с подготовкой документов продавцом.

Выплата аванса при приобретении недвижимости может быть оформлена следующими способами:

  1. Путем отображения всех условий будущего соглашения в предварительном ДКП, где отдельным пунктом отображается передача покупателем продавцу части стоимости имущества в качестве авансового платежа.
  2. Составлением отдельного договора аванса (ДА), отобразив в нем условия предоплаты и обязательства сторон. При этом, специальных требований к оформлению такого соглашения законодательными нормами не предусмотрено. Однако, структура документа должна отражать всю информацию о сторонах и условия соглашения, чтобы договор был признан законным.

Кому вносить аванс при покупке квартиры

Важный момент! Перед тем, как вносить аванс за квартиру, нам следует убедиться в том, что эта квартира действительно принадлежит Продавцу, и его право собственности на нее зарегистрировано государством. Для этого нам заранее нужно заказать Выписку из реестра ЕГРН (что это такое – см. по ссылке).

Эту Выписку из ЕГРН можно заказать как на сайте Росреестра, так и на нашем сайте – ЗДЕСЬ (через встроенный сервис API Росреестра).

И только сверив данные паспорта и Выписки из ЕГРН, и убедившись, что перед нами действительно владелец нужной нам квартиры, можно подписывать с Продавцом Договор об авансе и передавать ему деньги.

Если по данным ЕГРН мы видим, что собственников квартиры двое или несколько, то принимать аванс и подписывать договор должны они все (за несовершеннолетних детей действуют их родители или опекуны). Возможен вариант, когда все собственники выдают доверенность одному (например, главе семейства), и тогда он один может принимать деньги и подписывать авансовое соглашение от имени всех владельцев квартиры.

На практике бывает, что квартиру продает риэлтор от имени Продавца, и пытается принять сумму аванса на свое имя или на имя агентства недвижимости. Можно ли ему отдавать деньги? Можно. Но тогда помимо данных о владельце, нам еще нужно убедиться, что этот владелец действительно поручил этому риэлтору или агентству продажу своей квартиры.

В этом случае Договор аванса за квартиру мы будем подписывать с агентом. Смотрим его паспортные данные, фиксируем их в договоре, и оставляем себе копию агентского договора с собственником (как основание передачи аванса постороннему лицу).

Правда, вряд ли агентство недвижимости готово будет взять на себя хоть какую-то финансовую ответственность в случае срыва сделки по вине Продавца или по вине самого агентства. Максимум, мы можем рассчитывать на возврат суммы нашего аванса. В то время как в договоре непосредственно с Продавцом мы можем резонно предусмотреть штрафные санкции за срыв сделки по его вине.

Предлагаем ознакомиться  Замер шума в квартире: роспотребнадзор (порядок) - Государственная инспекция Алтайского края

Кому и как давать аванс?

Аванс следует передавать исключительно продавцу.

передача денег

Нередки случаи, когда риэлторы мошенничают со взятым авансом, присваивая себе деньги и потом отрицая факт их получения.

Передачу аванса необходимо сопровождать заключением предварительного договора, в названии которого должно фигурировать слово «аванс».

Саму передачу денег фиксируют распиской.

Текст ее стандартный: «Я, такой-то, получил от гражданина такого-то денежные средства в определенной сумме в соответствии с соглашением (договором) об авансе в счет будущей оплаты покупки квартиры, расположенной по такому-то адресу».

Если при этом присутствуют свидетели, они должны поставить на документе свои подписи и расшифровку, а также указать свои контактные данные (обычно это сотовый телефон).

Можно ли вернуть аванс при покупке квартиры?

Можно ли вернуть аванс при покупке квартиры?

Да, безусловно – можно. Если предоплата при приобретении квартиры осуществлена в качестве аванса, то Продавец обязан будет вернуть его полностью при срыве ДКП, если соглашением не предусмотрено другое.

В то же время, в договоре аванса стороны могут по обоюдному согласию предусмотреть штрафные взыскания за срыв основного ДКП квартиры в виде частичного взыскания определенной суммы или полного удержания продавцом аванса, если покупатель, например, в установленную дату не прибыл для оформления основного ДКП.

Порядок действий по оформлению договора аванса при покупке квартиры

Порядок действий по оформлению договора аванса при покупке квартиры

Соглашение об авансе составляется письменно и не требует непременного освидетельствования нотариусом. В документе понадобиться обозначить права и обязательства участников сделки, а также прописать следующие требования:

  1. Продавец, при получении авансового платежа по ДКП, гарантирует не заниматься поиском другого покупателя и не реализовать имущество третьему лицу до даты, обозначенной в соглашении.
  2. Покупатель, при передаче продавцу аванса, получает гарантию на приобретение объекта и обещает рассчитаться полностью с покупателем в установленную дату, согласно подписанному ДКП.
  3. Ответственность сторон излагается в ДА по обоюдной договоренности, с обозначением штрафных санкций, при срыве ДКП. При этом, согласно законодательству РФ:
  • Размер предоплаты не может быть выше (1-2) % от цены предмета ДКП.
  • Форма передачи аванса устанавливается сторонами по обоюдной договоренности.
  • При наличной оплате получение предоплаты оформляется распиской, обеспечивающей защиту от мошенничества.
  • Предмет ДА необходимо отобразить аналогично ДКП с идентификационными параметрами, для возможного рассмотрения спора судом.

Приветствие автора

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.

Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку». Ни одна из моих сделок не была оспорена.

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 01.01.2020 года.

Материалы моих интернет- проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Однако, обращайте внимание на дату обновления информации — постоянно происходят изменения в законах!

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

PS. Если вы зашли на сайт с Яндекс браузера, у вас есть возможность оценить сайт и оставить отзыв о нем. В адресной строке есть звездочка — это ссылка для оценки.

Срок аванса за квартиру

Срок аванса при покупке квартиры считается от момента внесения аванса до момента совершения сделки, т.е. подписания Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и подачи документов на регистрацию.

Этот срок будет зависеть от готовности квартиры к продаже (готов ли весь пакет документов), от времени поиска альтернативной квартиры для Продавца (если сделка альтернативная), и от времени, необходимом Покупателю для проверки документов (как объекта – квартиры, так и субъекта – Продавца).

Торопиться здесь Покупателю не стоит. Меньше двух недель на сбор и проверку документов, обычно, не берут. Разумно будет внести аванс на срок с некоторым запасом времени – например, на месяц. А если сделка альтернативная, то может быть и полтора-два месяца.

Если сделка альтернативная, то перед внесением аванса за квартиру нам нужно убедиться, что намерения Продавца о покупке себе альтернативной квартиры соответствуют рынку. Иначе в процессе подготовки сделки может оказаться, что Продавец не сможет подобрать себе «альтернативу» в заданные сроки или уложиться в желаемую цену, и сделка тогда развалится.

Хорошо, если Продавец на момент внесения аванса предварительно уже подобрал себе вариант «альтернативы» (возможно даже – не один).