Досрочное погашение ипотеки: как выгодно рассчитаться с банком

Что выгоднее: гасить досрочно небольшими суммами или копить

Некоторые банки устанавливают минимальную сумму частичного досрочного погашения. У моих друзей, которые взяли ипотеку в другом банке, эта сумма была не меньше 30% от ежемесячного платежа. Мобильное приложение просто не дает отправить на досрочное погашение меньше денег.

Если у вас в договоре что-то не так, уточните в своем банке, что препятствий к регулярному частичному досрочному погашению нет

Что лучше уменьшить: срок или платеж

Мне и всем моим друзьям-ипотечникам в банке советовали сокращать срок, потому что при таком варианте сокращается сумма переплаты. Это работает на любой сумме: хоть 400 000 Р, хоть 25 000.

Сокращаешь срок — имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.

5 ошибок при досрочном погашении кредита

Частичное или полное (без остатка) досрочное погашение кредита кажется однозначно выгодным решением, так как долговое бремя и проценты гасятся и уменьшаются, заемщик раньше освобождается от уплаты и в результате меньше переплачивает. Но часто клиенты банков совершают ошибки досрочного возврата кредита в финорганизациях, которые нивелируют все выгоды, а то и увеличивают переплату.

Варианты досрочного погашения

Досрочно можно погасить весь ипотечный кредит или только его часть. У меня в приложении «Росбанк Дом» это первое, что просят указать при заявке.

Полное погашение — вы платите всю оставшуюся сумму основного долга и проценты, которые были начислены с даты последнего платежа.

Частичное погашение — указываете сумму, которую готовы внести, дату списания и то, что планируете уменьшать: срок или размер ежемесячного платежа.

Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки

У каждого банка свой список аккредитованных страховых компаний — вы можете подписать договор с любой, сравнив условия и выбрав выгодный вариант. Договор со страховой обычно заключают на год. Когда год заканчивается, сумма за страховку пересчитывается исходя из остатка по основному долгу. Договор продлевается или заключается заново. И так каждый год, пока есть ипотека.

Запомнить

Прежде чем затевать выплаты по моей схеме, убедитесь, что у вас получится все делать так, чтобы ежемесячное частичное досрочное погашение было удобным и не сделало процесс дороже.

Посмотрите, что договор позволяет регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а потом полностью закрыть кредит.

Узнайте в банке, как сделать досрочное погашение удобным, чтобы каждый месяц не ходить в отделение и не оформлять бумажные заявления.

Приятных вам минимальных платежей.

Зачем гасить ипотеку досрочно

Досрочное погашение ипотеки позволяет уменьшить размер основного долга, а вместе с ним и общую переплату по процентам. В итоге снижается ежемесячный платеж или срок — в зависимости от выбранной стратегии.

К тому же пока ипотечный кредит не выплачен, недвижимость находится в залоге у банка. Это психологически неуютно: сложнее решаться на перемены и, например, менять работу.

Подобный график строится для любого кредита, когда вы платите равными частями каждый месяц. Если у вас несколько кредитов, то выгоднее досрочно погашать тот, у которого выше процентная ставка. Обычно это не ипотека.

Выгодно ли досрочно гасить ипотеку при высокой инфляции. С момента подписания ипотечного договора стоимость платежей фиксируется. Инфляция работает на вас и потихоньку съедает долг. За последние 20 лет инфляция составила 500%. Если ее темпы сохранятся, то 40 000 Р в месяц через 20 лет будут восприниматься как 8000 Р сейчас. Чем дольше гасите долг, тем более дешевые рубли отдаете банку. С другой стороны — платите больше процентов.

Зачем такие сложности

Этот метод досрочного погашения нужен только для одного: снизить риск в будущем. Смотрите.

Когда я выбираю уменьшение срока ипотеки, я говорю банку: «Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось». То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в отпуск. Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.

Пока у меня есть возможность платить полные 15 тысяч, я не почувствую разницы между обычным и досрочным погашением. Я все время плачу одну и ту же сумму. Но если я, например, лишусь работы или улечу в отпуск и больше не смогу платить 15 тысяч, мне это уже будет не так страшно: мой минимальный платеж к тому моменту сильно уменьшится.

Если у меня наступят тяжелые времена, я смогу приостановить досрочное погашение и вернуться к выплатам по графику. Например, если в мае 2022 года у меня снизится доход, я просто продолжу платить свои 3700 Р, пока ситуация не выправится. Я буду платить за квартиру дольше, но это будет не так тяжело.

Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения ипотечного кредита, мой — последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.

Предлагаем ознакомиться  Страхование жизни при ипотеке: что дает, обязательно ли,где дешевле - Собственник

Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте договор, внимательно изучайте график выплат и стройте таблички в «Экселе». Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график досрочного погашения.

Пример расчета досрочного погашения ипотеки

Как пересчитать свой кредит при досрочном погашении

Приняв решение о раннем погашении кредита, можно самостоятельно пересчитать кредит. Для этого используйте обычный калькулятор или кредитный онлайн калькулятор на сайте кредитора или другом специализированном ресурсе.

Во втором случае достаточно ввести данные и посмотреть результат.

Даже после проверки суммы на разных площадках и дополнительного перерасчета с калькулятором, листком бумаги вручную, полностью полагаться на эти данные не стоит. Уточните у менеджера по телефону или лично сумму, ее должны подсчитать (пересчитать сумму)

Как происходит вообще досрочное погашение кредита

Обязанность банка соглашаться на преждевременную выплату задолженности касается всех видов кредитов. Причина почему производится досрочное и суть — не важна! Возможно частичное погашение с сокращением срока договора или уменьшением платежей, а также полное — единовременная выплата по всем долговым обязательствам с закрытием договора.

Как рассчитывается досрочное погашение?

Досрочное погашение кредита помогает сэкономить и сократить срок погашения. О желании досрочно оплатить кредит клиент должен сообщить банку за 30 дней до оплаты.

Сумму досрочного погашения можно узнать в офисе банка, обратившись в службу поддержки или воспользоваться кредитным калькулятором.

Конечно, лучше все просчитывать все при помощи банка. Там все сами рассчитают и дадут вам уже готовый график выплат.

Но некоторые люди не доверяют кредитору и пытаются сами заняться математикой. Насколько это верно, сказать тяжело. Хотя, можете попробовать.

Как рассчитать досрочное погашение кредита?

  • нажмите кнопку «Запустить калькулятор»;
  • дождитесь загрузки приложения;
  • введите сумму кредита, руб;
  • введите сумму первоначального взноса, руб;
  • укажите срок кредитования, мес/лет;
  • введите дату выдачи кредита;
  • введите процентную ставку банка, %;
  • определите вид платежей – аннуитетный, дифференцированный;
  • выберите дату ежемесячных платежей;
  • при необходимости, укажите что первый платеж только в счет процентов;
  • укажите дату досрочного платежа и его сумму;
  • выберите тип перерасчета – в счет уменьшения срока кредитования/ежемесячных платежей;
  • нажмите кнопку «Рассчитать»;
  • при необходимости сохраните расчет, нажав на кнопку «Сохранить» или «Печать».

При расчете досрочного погашения кредита с помощью калькулятора от КАЛК.ПРО вы можете без проблем выбрать наиболее выгодные условия преждевременного погашения ссуды. Заполните все поля программы максимально точно и вы сразу же получите результат. Для использования инструмента не требуется регистрация.

Когда выгодно погашать ипотеку досрочно

Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно.

«Снизить общий объем переплаты можно путем досрочных погашений, что особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, поэтому заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Кредитный калькулятор

Показать / скрыть

Можно ли досрочно погасить кредит

В случае досрочного расчета банк теряет часть своей прибыли, из-за чего в договорах кредитования прописывались штрафы за преждевременный расчет по обязательствам. Это способ застраховать свои риски со стороны финансовой организации. После изменения в законодательстве такие действия являются неправомерными, клиент имеет право погасить кредит раньше указанного в договоре срока, не подвергаясь санкциям.

Недостатки

Поскольку сам банк теряет прибыль из-за частичного досрочного погашения, это может отобразиться и на клиенте. Организация отрицательно относится к подобным операциям и стремится усложнить процесс. Если уведомление о намерении раннего погашения не пришло, банком списываются прежние суммы, а когда средств станет недостаточно — будут введены санкции с возможным ухудшением кредитной истории.

Предлагаем ознакомиться  Бесплатная проверка штрафов ГИБДД

Особенности досрочного погашения кредита

  1. Финансовая организация не вправе отказать заемщику в досрочном погашении кредита и эта возможность указана в статье 810 Гражданского кодекса РФ. Тем не менее банк необходимо уведомить о преждевременном внесении суммы не ранее чем за 30 дней, если в кредитном договоре не прописаны иные условия. В противном случае банк может отказать или пойти на встречу, но потребовать плату (комиссию) за внеплановое оказание услуг. 
  2. Большинство заемщиков думает, что погашение долга перед банком ранее запланированного срока всегда выгодно, однако это не так. Поскольку уровень инфляции в стране достаточно высокий, деньги со временем значительно обесцениваются и рубль сегодня, не равен рублю через 10-15 лет, таким образом инфляция зачастую «съедает» ставку по кредиту. Однако это утверждение актуально только для заемщиков со стабильной «белой» зарплатой, которая также индексируется из года в год.
  3. Гасить кредит выгоднее многочисленными малыми суммами в первой половине срока, а не одной большой ближе к концу периода. Проценты выплачиваются в основном в начале срока и чем больше сумма остатка тем больше начисляется процентов, соответственно, чем позже начнут вносится средства в счет досрочки, тем незначительнее будет общая экономия. 
  4. Многократное преждевременное погашение разных кредитов, особенно в короткие сроки (через полгода-год после получения), может привести к снижению персонального рейтинга заемщика по причине ненадежности. Банку выгодно сотрудничество на длительный период, таким образом он обеспечивает себе постоянный и прогнозируемый денежный поток.
  5. Досрочный платеж не всегда стоит вносить, как только появились лишние деньги. Некоторые банки учитывают преждевременные взносы меньше суммы ежемесячного долга в счет погашения процентов с соответственным снижением регулярного платежа в этом месяце. Рекомендуется уточнить подробности погашения в банке, вносить досрочку в день ежемесячного платежа или переводить сумму, превышающую этот платеж.
  6. При долгосрочных кредитах и при наличии высокой вероятности их досрочного погашения необходимо оформлять страховку на каждый год отдельно, а не на весь срок сразу. В противном случае переплату за лишние месяцы/годы страхования беспроблемно смогут получить лишь заемщики с договорами от 1 сентября 2020 года, а все остальные только через суд.
  7. Досрочное погашение кредита в счет уменьшения срока в большинстве случаев более выгодно по причине экономии на переплатах по процентам. Досрочное погашение в счет ежемесячного платежа удобно только при необходимости ослабления долгового бремени.

Используйте онлайн-калькулятор досрочного погашения, чтобы узнать на сколько уменьшится сумма ежемесячных платежей и срок кредитования при оплате кредита раньше установленного срока без визита в банк.

Ошибка №1

Первая ошибка — просто не погашать кредит досрочно даже при наличии свободных денег. Условия досрочного погашения таковы, что даже частичная досрочная выплата существенно уменьшает переплату, потому условно — не нужно держать деньги при себе, если это не является действительно необходимым.

Ошибка №2

Пренебрежение отслеживанием собственных платежей в банке. Контроль обязателен, иначе можно забыть о необходимости ежемесячного платежа. Всегда нужно проверять наличие достаточной суммы на лицевом счете, а после даты внесения платежа по досрочному погашению — убедиться в его списании, осуществить контроль перерасчёта .

Ошибка №3

Частичное гашение кредита — внесение любых сумм в любое время для покрытия части кредита, когда только деньги появляются. Это кажется хорошим вариантом для экономии на процентах, но обработка ранних платежей в разных организациях идет по-разному:

  • деньги списываются одновременно с обычным платежом по кредиту (как аннуитетный платеж);
  • деньги списываются в дату самого погашения.

Второй вариант используется многими крупными банками, в том числе — Сбербанком, ВТБ, Райффайзенбанком. Если на счету не окажется необходимой для внесения досрочки суммы, уменьшения остатка долга не произойдет. Ранее внесённая сумма будет гасится как внесение платежа по процентам.

Ошибка №5

Нежелательно все свои деньги сразу отдавать на досрочное погашение кредита. Увеличивать суммы ежемесячных платежей или сокращать срок кредитования — хорошо, но без финансовой подушки хотя бы на 3-6 месяцев могут возникнуть сложные финансовые ситуации.

Предлагаем ознакомиться  Реформирование арбитражного процесса и последствия для судебной системы

Полное досрочное погашение

Полное досрочное погашение предусматривает единовременную выплату по основному телу кредита, процентам и другим платежам, после чего закрывается кредитный договор. Снижается переплата за счет выплаты процентов только за период фактического использования средств. Как и у частичного, у этого вида досрочных выплат есть плюсы и минусы. Как выгоднее?

Правила для досрочного погашения кредита

Необходимо шаг за шагом пройти все этапы, чтобы сделать досрочное погашение:

  • Узнать, как именно следует уведомить организацию о своем намерении. Для этого — изучить свой договор на заем и позвонить менеджерам. Узнать, как проходит перерасчет процентов при досрочном погашении кредита и вообще пересчитываются ли проценты при досрочном погашении кредита.
  • Выяснить дату погашения, это делается просто: прочитав договор или посмотрев свой личный кабинет.
  • Узнать сумму всех платежей, которая понадобится для закрытия договора. Просто берутся и складываются все суммы. Можно попытаться ее рассчитать своими силами, но для уверенности — уточнить в отделении или через интернет-банкинг.
  • Предупредить организацию о намерении досрочного погашения согласно договору или нормам законодательства (может быть назначена конкретная дата погашения или какое то число из ближайших для погашения)
  • После операции убедиться в корректности проведения платежа и проверить перерасчет при досрочном погашении кредита (пересчитывают не сразу).

После этих действий нужно проконтролировать кредитно-финансовую организацию Удостовериться, что долг погашен полностью, и взять соответствующую справку об отсутствии непогашенной задолженности (справки делают онлайн в крупных банках) В случае частичного досрочного погашения — проверить выписку по кредитному счету и знать, как прошел перерасчет при частичном досрочном погашении кредита.

Преимущества

Главный плюс скорого погашения кредита является — полное освобождение от долговых обязательств благодаря улучшенной финансовой ситуации заемщика. Уменьшение переплаты по ипотеке и другим крупным займам может достигать миллионов рублей.

Пример, на котором будем разбирать

Ипотека на 10 лет, оформлена в октябре 2021 года. Сумма займа — 1,1 млн рублей. Ставка 11,9%. Ежемесячный платеж — 15 719 Р.

Допустим, в мае 2021 года появляются 400 000 Р, которые можно внести для погашения ипотечного кредита досрочно.

Сделайте платежи удобными

Подготовьте инфраструктуру. Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на досрочное погашение. Это лишние транзакционные издержки.

Чтобы их исключить, я завел карточку банка-кредитора, привязанную к ипотечному счету. На эту карту падает зарплата от одного из моих работодателей. По условиям обслуживания, если по счету проходит более 10 000 Р, то за карту не нужно платить.

Уменьшение срока

Когда выгодно уменьшение срока кредитования:

  • при желании избавиться от долга по кредиту за меньшее время;
  • когда есть свободные средства;
  • нет риска потери работы или уменьшения зарплаты;
  • изначально выбрать длительный срок договора для подстраховки, когда есть возможность выплачивать большие ежемесячные платежи.

Условия досрочного погашения

У меня дружелюбный банк, и договор прямо позволяет использовать разные способы досрочного погашения: уменьшать срок ипотеки или ежемесячный платеж. Такие условия не у всех, ищите их в договоре.

Еще некоторые банки оговаривают сроки: например, требуют написать заявление о частичном досрочном или полном досрочном погашении за 30 дней до списания средств. Когда заемщик настаивает на более ранней дате, банк берет комиссию. В этом плане мне повезло больше: банк просит подать заявление за три дня до даты списания.

Чем опасно заемщику досрочное погашение кредита

Несмотря на то, что права заёмщика на эту операцию теперь чётко прописаны в законодательстве, банковские структуры в стремлении снизить потери прибыли прибегают к своим уловкам. Они могут вводить:

  • частично завышенную ставку;
  • мораторий на полное досрочное погашение кредита в первые месяцы срока действия договора;
  • комиссии за перерасчет потребительского кредита или товарного.

Самый большой риск — при злоупотреблении досрочным погашением кредитов банк может передать информацию о вас в другие организации, и шансы на получение новых кредитов даже не в этом учреждении снизятся вплоть до прекращении кредитования. Это слишком высокая плата за досрочное погашение кредита.