Какие документы для покупки квартиры на вторичном рынке нужно проверить – список, перечень

Что нужно знать перед покупкой

Покупка квартиры — это всегда многоходовая задача. Она требует времени, внимательности и осторожности покупателя.

Как подготовиться к покупке:

  1. Найти квартиру, которая нравится и устраивает по цене.
  2. Проверить квартиру на юридическую чистоту, если покупаете жилье на вторичном рынке, или надежность застройщика — если новостройку.
  3. Собрать необходимые документы.

Прежде чем покупать понравившуюся квартиру, нужно проверить ее на юридическую чистоту. Простыми словами: проверить документы и убедиться, что квартира действительно принадлежит продавцу и, например, не является предметом судебного разбирательства. Подробнее об этом расскажу дальше.

Если покупаете квартиру в новостройке, проверяйте застройщика. В первую очередь ищите учредительные документы и документы о новостройке. Вот подробная инструкция, как выбрать застройщика, чтобы не остаться без денег и квартиры. Нелишним будет почитать отзывы о застройщике в интернете.

Я покупала квартиру в новостройке в Санкт-Петербурге. Сначала выбирала жилые комплексы и квартиры, которые подходили под мои требования, и потом общалась с застройщиками. Я ездила в офисы и на объекты, которые уже построили или только начинали возводить застройщики.

Проверять квартиру и собирать документы для покупки можно одновременно. Когда вы убедитесь, что квартира юридически чиста, это позволит быстрее выйти на сделку купли-продажи.

От чего зависит цена. Цена на квартиру зависит от множества факторов. Назовем их внешними и внутренними.

Внешние факторы — те, которые влияют на спрос и цены на жилье в целом:

  1. Ситуация в регионе. Чем благоприятнее для жизни регион, тем, как правило, дороже в нем недвижимость. Например, цены на квартиры в Донбассе сильно упали, когда началась война. В Москве недвижимость, наоборот, дорожает, потому что уровень жизни здесь довольно высокий и постоянно растет. Жители других регионов переезжают в столицу, чтобы улучшить качество жизни.
  2. Сезонность. В разное время года цены на недвижимость меняются. Например, в начале года цены обычно ниже из-за невысокого спроса. Весной они подрастают, потому что люди отходят от зимней спячки и начинают покупать квартиры. Летом цены и спрос снова падают, потому что люди в отпусках. Осенью спрос возрастает, и, соответственно, взлетают цены. Такие колебания справедливы для вторичного жилья.
  3. На рынке новостроек цены обычно растут постоянно, потому что каждый месяц стадия строительства повышается: чем выше готовность дома, тем дороже стоят в нем квартиры.
  4. Инфляция. Когда деньги обесцениваются, цены растут на все, в том числе на квартиры.
  5. Экономическая ситуация в стране и в частности на ипотечном рынке. Например, в «ковидном» 2020 году средняя ставка по ипотеке снизилась на 2 пункта, а рынок ипотечного кредитования вырос, и объем выданных кредитов стал рекордным для России. Повлияла на это и льготная ипотека — программа, которую запустило государство. Результат — ажиотажный спрос, который спровоцировал рост цен на жилье как в новостройках, так и на вторичном рынке.

Подробно эти факторы мы разбирали в двух статьях: «Как снизить стоимость квартиры» и «Как сэкономить при покупке квартиры в новостройке».

Расскажу про свой опыт. В конце 2021 года я искала двухкомнатную квартиру в новостройке. Не просто двушку, а с большой кухней-гостиной, от 15 м², и двумя отдельными спальнями. Такое устройство комнат называется европланировкой. Еще для меня было важно, чтобы дом находился недалеко от метро, а двор был закрытым и под охраной.

Двушка в разных домах комфорт-класса стоила по-разному: от 5 до 8 млн рублей. Цена зависела от расположения жилого комплекса — ближе или чуть дальше от метро, срока сдачи, этажности и планировки квартиры, отделки и, возможно, чего-то еще.

Я выбирала между двумя новостройками в одной локации. Главное для меня — в них были европланировки. В итоге победил дом с закрытым двором несмотря на то, что квартиры в нем стоили дороже. Метро рядом сейчас нет, но его обещают построить к 2023—2025 году.

Разница в цене между одинаковыми квартирами даже в одном доме доходит до нескольких сотен тысяч и даже миллионов рублей. Например, в моей новостройке двушка на втором этаже стоила дешевле остальных — 5,5 млн рублей. Квартира на третьем этаже стоила 5,9 млн рублей, с четвертого по восьмой — 6,165 млн рублей. С девятого по двадцатый — от 6,5 млн рублей в зависимости от этажа. Планировка одна и та же.

Я планировала купить квартиру на третьем этаже, потому что она подходила мне по цене. Пока собирала документы, квартиру уже купили — пришлось выбирать среди оставшихся вариантов. В итоге я сбила цену на 165 000 Р и купила квартиру на седьмом этаже за 6 млн рублей.

Сейчас цены выросли. Стоимость квартиры с моей планировкой поднялась до 7,4 млн рублей, но это на девятнадцатом этаже. В продажу вышли квартиры в новом корпусе с другой планировкой, их стоимость такая: евротрешка на 2 этаже стоит 7,2 млн рублей, на 20 этаже — 8,6 млн рублей. Планировки и площадь одинаковые.

Редактор этой статьи покупал квартиру во вторичке. Цена была немного выше средней для своего района — 1,4 млн рублей. На это повлияли такие причины: кирпичный дом, очень толстые стены и широкие подоконники, в квартире сделан ремонт, перепланировка узаконена. Плюс в квартире остались холодильник, микроволновка, кухонный гарнитур, диван и кресло, столы, шкафы.

Стоит ли обращаться к посредникам. Покупать квартиру на вторичном рынке с посредником удобнее. Он знает, какие документы проверить у продавца, в какой последовательности действовать и сколько времени занимают различные процессы. Главное, чтобы посредник был грамотным и опытным.

В Омске большинство риелторов берут 10 000—15 000 Р за сопровождение сделки — проверку юридической чистоты жилья и переговоры с продавцом. Поиск квартиры под ваши требования идет плюсом к этой цене.

Купить квартиру в новостройке можно самостоятельно или через посредника. Как правило, первичную недвижимость посредники подбирают бесплатно. Если риелтор доведет вас до сделки, то получит вознаграждение от застройщика.

Если бы я покупала квартиру на вторичном рынке, то только с посредником. Мне кажется, так безопаснее. Впрочем, продавала квартиру я с риелтором, потому что не знала всех тонкостей и не хотела рисковать.

Покупатель приобрел мою квартиру через посредника. Риелтор подбирал квартиры, водил его на просмотры, проверял квартиру на юридическую чистоту, помогал в оформлении документов и сопровождал до последнего момента — передачи ключей.

Когда я выбирала новую квартиру для себя, общалась с посредниками и застройщиками. У меня уже был опыт покупки квартиры у застройщика напрямую, и я хотела его повторить. Изначально искала новостройки сама и ездила смотреть объекты. На одном из объектов познакомилась с посредником и чуть не купила у него квартиру. Потом нашла более подходящий для себя жилой комплекс, который посредник изначально не предложил, и купила квартиру напрямую у застройщика.

Предлагаем ознакомиться  Краткосрочное КАСКО на 7, 15, 30, 60 и 90 дней.

Для меня большим преимуществом покупки квартиры именно у застройщика было то, что он рассказал про жилой комплекс то, чего не знали посредники. Посредники часто не знали, закрытый ли двор у жилого комплекса. Некоторые посредники утверждали, что двор закрытый, но застройщики говорили, что это не так, или наоборот. В общем, мне показалось, что посредники стесняются сказать простую фразу: «Я узнаю у застройщика и скажу вам точно».

Виды правоустанавливающих документов

Как продавец приобрел квартиру Документы-основания На что обратить внимание
Купил в новостройке Договор долевого участия или договор переуступки, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, акт приема-передачи Проверьте, чтобы данные о квартире совпадали на всех документах
Купил на вторичном рынке Договор купли-продажи Попросите показать расписку в получении денег и/или акт приема-передачи квартиры с предыдущим собственником. Так вы убедитесь, что между бывшим собственником и тем, который продает вам квартиру, нет разногласий. Один получил ключи, второй — деньги, никаких споров не возникло. Для вашей сделки нужно, чтобы предыдущая была завершена и конфликты других людей вас не затронули
Приватизировал Договор передачи квартиры в собственность Сколько собственников у квартиры и кто зарегистрирован в ней. Если собственников несколько, они все должны участвовать в сделке
Получил в наследство Свидетельство о праве на наследство Кем приходится наследник наследодателю, понятно ли, почему квартира досталась ему. Велика ли вероятность появления неучтенных наследников
Получил в подарок
По обмену
По решению суда
Договор дарения
Договор мены
Решение суда
Эти документы встречаются реже. С их помощью легко провести мошенническую схему, поэтому для проверки таких квартир лучше нанять юриста

Наличие обременений и арестов проверяют по выписке из ЕГРН.

Если обременений нет — хорошо. Если есть, нужно разобраться, что за обременение — добровольное или принудительное — и как можно его снять. Пример добровольного обременения: залог, когда собственник закладывает имущество, чтобы взять в долг. Пример принудительного: арест квартиры за долги.

Судебные споры. Недобросовестные собственники могут не сообщить о том, что ведутся судебные споры по квартире. Это проверяют по выписке из ЕГРН в разделе «Сведения о зарегистрированных правах» → «Заявленные в судебном порядке права требования». В таком случае лучше отказаться от квартиры или спросить совета у юриста.

Собственник может сказать, что перепланировка согласована, но это другое понятие. Согласовывают эскиз или проект еще не сделанной перепланировки, а узаконивают уже фактически сделанную перепланировку. Если в техпаспорте есть красные линии на плане, значит, перепланировка не узаконена.

Вопрос перепланировки важен, если вы берете квартиру в ипотеку: не все банки дадут кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой. Продать такую квартиру в дальнейшем тоже будет непросто.

Если вы решите сами узаконить перепланировку после покупки квартиры, будьте готовы заплатить и обойти несколько организаций. В отдельной статье мы рассказали, как согласовать перепланировку самостоятельно, а в другой — как узаконить перепланировку в новостройке.

Проблемные собственники. Покупатель может столкнуться с такими проблемами, как наличие несовершеннолетних, недееспособных или отсутствующих собственников.

Если квартира принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Подробнее об этом мы рассказали в гайде «Как продать квартиру, которой владеет несовершеннолетний».

Если дееспособность человека под сомнением, то в будущем родственники могут отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Справка из наркологического диспансера

Разрешение супруга. Если квартиру купили в браке, для ее продажи понадобится нотариально заверенное разрешение второго супруга. Если продавец в разводе — тоже. Согласие супруга — необязательный документ для Росреестра, но это гарантия покупателя на случай возможных споров в будущем.

Отсутствие задолженностей. Чтобы убедиться в отсутствии долга за коммунальные услуги и капитальный ремонт, попросите продавца показать квитанции на оплату ЖКУ и капремонта за последний месяц. Обычно в таких квитанциях есть графа «задолженность».

В Москве и Московской области запросите ЕЖД. Он заменяет справку об отсутствии задолженности по оплате жилого помещения, коммунальных и прочих услуг и некоторые другие справки.

В других регионах можно запросить отдельные справки об отсутствии долга по оплате коммунальных услуг.

Так может выглядеть справка об отсутствии задолженности по ЖКУ в Санкт-Петербурге

Форму 9 выдают двух видов: обычную и архивную — полную. Проверяйте обе: так безопаснее. В обычной форме 9 содержится информация о зарегистрированных в квартире сейчас, в архивной перечислены все, кто был зарегистрирован в квартире раньше.

Справку по форме 9 запрашивают у продавца несколько раз за сделку.

Первый раз — во время переговоров, чтобы узнать, кто зарегистрирован в квартире сейчас. Второй раз — перед подачей документов на регистрацию нового собственника, чтобы убедиться, что на момент сделки в квартире уже никто не прописан. Третий раз — после того как квартира перейдет в вашу собственность, чтобы еще раз убедиться, что в ней никто не зарегистрирован.

Накануне сделки помимо свежей формы 9 попросите продавца показать паспорт с отметкой о том, что он больше не зарегистрирован в квартире

Также попросите у продавца форму 12. Ее выдают не во всех регионах — в Москве взять не получится, а, например, в Питере выдадут в паспортном столе.

Форма 12 показывает, не были ли выписаны из квартиры те, кто мог бы со временем вернуться и прописаться обратно. Например, раньше выписывали тех, кого посадили в тюрьму или отправили на принудительное лечение. Сейчас заключенных из квартир не выписывают, но все-таки.

Форма 12. По ней видно, не подселят ли к вам безвестно отсутствующих

Справка из психоневрологического диспансера позволяет убедиться, что собственник дееспособен и несет ответственность за свои действия. Если купите квартиру у недееспособного гражданина, он или его родственники могут оспорить сделку, и квартиру придется вернуть.

Существует два варианта справок из ПНД. Первая — о том, что человек не состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Вторая выдается по результатам очного медицинского освидетельствования, когда вменяемость человека проверяют отдельно. Врач несет за свое решение ответственность.

Справку, что человек не состоит на учете, выдают по месту жительства в районном ПНД

Как проверить на юридическую чистоту

Проверить квартиру можно самостоятельно или с помощью риелтора или юриста.

Запросы документов у продавца. Сначала необходимо убедиться, что квартира действительно принадлежит продавцу и на ней нет ограничений и обременений. Попросите продавца показать:

  1. Паспорт.
  2. Правоподтверждающий документ — выписку из ЕГРН. Дополнительно можно запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) или свидетельство о регистрации права собственности, если они есть у собственника.
  3. Правоустанавливающий документ. Например, договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве, договор дарения или мены — тот, который служит основанием для получения права на квартиру и внесения соответствующей записи в Росреестр.
Предлагаем ознакомиться  Форма: Договор купли-продажи собак(и) для нужд таможенных органов - скачать шаблон (образец) текста бесплатно

Подробно об этом рассказали в статье «Какие документы проверять перед покупкой квартиры».

Данные паспорта должны быть такими же, как на всех других документах по квартире. ФИО, серия, номер и другие данные должны в точности совпадать. Это подтвердит, что в документах тот же человек, что в паспорте и перед вами.

Если собственник квартиры — иностранец, кроме паспорта попросите показать его нотариально заверенный перевод.

Если квартиру продает посредник, попросите показать доверенность и внимательно ее прочитайте. В доверенности должно быть четко прописано, что доверенное лицо вправе заключать сделку и принимать деньги от покупателя.

Так выглядит свидетельство о государственной регистрации права. Если квартира была куплена до 15 июля 2021 года, попросите продавца показать такое свидетельство

С помощью выписки из ЕГРН проверяют, что квартира действительно принадлежит продавцу. Запросить выписку можно в МФЦ или на сайте Росреестра в электронном или бумажном виде.

Выписка содержит все данные о квартире: от материала стен до информации о зарегистрированных правах. Внимательно проверьте раздел «Сведения о зарегистрированных правах». В нем написано, кто является собственником квартиры и на основании каких документов, есть ли ограничения или обременения.

Проверка подлинности документов. Проверьте подлинность паспорта продавца, документов о праве собственности и доверенности при ее наличии.

В паспорте не должно быть исправлений, кривых шрифтов и наклеек. Должны быть все водяные знаки и оттиски, шрифты, как в вашем паспорте. Оцените, соответствует ли состояние паспорта дате выдачи. Новый на вид паспорт, полученный десять лет назад, может быть поддельным.

Проверьте, чтобы серия паспорта совпадала с местом выдачи. Первые две цифры серии — это код города. Например, если паспорт выдан в Санкт-Петербурге, первые две цифры — 40. Если в Москве — 45. Если серия начинается с 40, а выдан паспорт в Липецке, это подделка. Список с кодами городов можно посмотреть на сайте «Твой паспорт».

Особенности покупки в различных ситуациях

В ипотеку. Если покупаете квартиру в ипотеку, сначала обращаетесь в банк и получаете предварительное одобрение. Это значит, что банк готов выдать вам кредит.

Об особенностях покупки в ипотеку мы подробно рассказывали в статьях «Как устроена ипотека» и «Какие документы понадобятся для оформления ипотеки».

В 2020 году правительство запустило программу льготной ипотеки под 6,5%. Она была рассчитана до 1 ноября 2020 года, но из-за популярности ее продлили до 1 июля 2021 года. Подробно об этом мы рассказали в специальной статье «Условия льготной ипотеки под 6,5%».

С субсидией. Государство дает субсидии на строительство или приобретение жилья по программе улучшения жилищных условий. Для этого собирают большой пакет документов и встают в очередь. Мы подробно рассказывали о таких субсидиях в статье «Квартира от государства».

Отдельно мы разбирали, как оформить документы для субсидии по программе «Молодая семья» и как ее потратить на новостройки.

Еще один разбор Т⁠—⁠Ж посвящен господдержке многодетных семей с ипотекой.

За материнский капитал. Материнский капитал можно потратить на первоначальный взнос, оплату основного долга или процентов по ипотеке. Квартира может быть в новостройке и на вторичном рынке. Подробнее об этом мы рассказали в ответе «Как потратить материнский капитал на ипотеку?».

Также мы делали пошаговое руководство, как потратить материнский капитал на первоначальный взнос.

По военной ипотеке. Чтобы получить заем, нужно стать участником накопительно-ипотечной системы и иметь основания для включения в программу. Для этого необходимо выполнить три условия: служить в вооруженных силах по контракту, быть гражданином РФ и попасть в специальный реестр участников программы.

Спустя три года с того момента, как военный попал в накопительно-ипотечную систему, он может получить целевой жилищный заем. Для этого он подает рапорт на имя командира воинской части и в течение трех месяцев получает свидетельство. Со свидетельством он идет в банк и получает ипотечный кредит для покупки жилья. Если у него уже есть кредит на жилье, он может погасить его накопленными на именном счете деньгами.

Подробнее, как устроена военная ипотека, мы рассказали в отдельной статье.

В новостройке по ДДУ. Застройщик и продавец заключают договор долевого участия. Затем покупатель оплачивает квартиру — вносит деньги на специальный счет. Застройщик направляет ДДУ на регистрацию в Росреестр. Когда ДДУ будет зарегистрирован, застройщик получит деньги.

Подробнее об этом мы рассказали в статье «Новостройка. Оформляем договор долевого участия».

Договор переуступки прав регистрируют в Росреестре, поэтому такой формат сделки абсолютно законен, и покупатель обычно не рискует.

В рассрочку обычно продают квартиры в новостройках. В отличие от ипотеки, при рассрочке не нужно получать одобрение банка. Условия покупки у застройщиков могут различаться. Например, может меняться сумма первого взноса и срок рассрочки.

Покупка с риелтором отличается от покупки квартиры без него тем, что у вас будет еще один договор — на оказание услуг. В договоре купли-продажи имя риелтора не фигурирует, потому что он не имеет отношения к вашей квартире.

Одновременная продажа и покупка другой квартиры называется встречной покупкой или альтернативной сделкой. Обычно покупатель дает продавцу время на поиск квартиры, а продавец за это сбрасывает цену. Покупатели и продавцы со встречными покупками образуют цепочку, все звенья которой зависят друг от друга.

Еще бывает трейд-ин. Это когда вы рассчитываетесь с продавцом своей недвижимостью, а он потом ее продает. Особенности такой сделки мы подробно разобрали в статье «Как я купила квартиру в новостройке по трейд-ину».

Можно ли купить муниципальную квартиру. Муниципальной называется квартира, которая находится в собственности города. Чтобы продать муниципальную квартиру, продавец сначала должен ее приватизировать. В Т⁠—⁠Ж был подробный разбор о приватизации.

Стоит ли покупать квартиру на торгах. Квартиры на аукционах может продавать государство, банки и риелторы. Часто такие квартиры стоят дешевле аналогичных на рынке вариантов, но в них могут быть проблемы.

Например, в квартире из-за больших долгов могли отключить отопление, свет и воду. Или в них могут быть зарегистрированы жильцы, которых в теории можно выписать по решению суда. Но если среди зарегистрированных дети, то выселить и выписать их до совершеннолетия не получится. Соответственно, продать квартиру тоже будет нельзя.

Вот история человека, который зарабатывает на имуществе банкротов и продает недвижимость должников. Он рассказал, почему не любое уцененное имущество выгодно покупать.

Предлагаем ознакомиться  Предварительный договор мены квартиры образец - Правовой журнал

Риски при покупке квартиры

Главный риск вторичного жилья — темное прошлое квартиры. На первый взгляд, все в порядке, а потом окажется, что документы поддельные, а у квартиры были еще другие собственники.

Самый лучший вариант в этом случае — попробовать договориться с собственником, чтобы он лично приехал на сделку. Так вы избежите возможных проблем. Но если собственник отказывается, а квартира вам идеально подходит, нужно подстраховаться.

Необходимо проверить паспорт продавца и сравнить, чтобы данные в паспорте и доверенности совпадали. Внимательно изучите, что вправе делать посредник: может ли он продавать квартиру и подписывать необходимые документы. Проверьте доверенность на подлинность на сайте Федеральной нотариальной палаты по ее реквизитам.

Подробнее об этом читайте в разборе «Хочу купить квартиру по доверенности. Как ее проверить?».

Несогласованная продажа. У квартиры может быть не один, а несколько собственников. Чтобы продать такую квартиру, понадобится согласие всех. Если после продажи квартиры выяснится, что про одного из собственников забыли, сделку могут признать недействительной.

Если квартира в собственности супругов, а продает ее один из них, просите нотариальное согласие второго. Если среди собственников есть дети, то согласие на продажу квартиры берут у органа опеки и попечительства.

Внимательно проверяйте паспорт продавца и его семейное положение. Если продавец убеждает, что купил квартиру не в браке, попросите нотариальное заявление об этом

Неучтенное наследство. Квартира, которая досталась продавцу по наследству, является рисковым объектом: вдруг через несколько лет объявятся неучтенные наследники и начнут судиться за нее. Если вам понравилась унаследованная квартира, проконсультируйтесь с юристом, стоит ли ее покупать.

Неприватизированное жилье. На вторичном рынке жилья есть неприватизированные квартиры, хозяева которых не собственники и не имеют права их продавать.

Собственник такой квартиры — государство или муниципальное образование, а купить ее можно только после приватизации. Если хозяин квартиры только собирается ее приватизировать, придется дождаться, пока он это сделает. Если вы присмотрели неприватизированное жилье, покажите продавцу статью «Как приватизировать квартиру».

Чтобы убедиться, что квартира приватизирована, попросите продавца показать договор передачи квартиры в собственность и форму 9 или единый жилищный документ, ЕЖД, чтобы посмотреть, кто зарегистрирован в квартире.

Все прописанные в квартире родственники имеют право на приватизацию жилья. Если продавец — единственный собственник приватизированной квартиры, но при этом в квартире зарегистрированы его супруга и дети, то каждый из них мог участвовать в приватизации, причем несовершеннолетние — в обязательном порядке. Проконсультируйтесь с юристом, чтобы понять, что делать в таком случае.

Попросите собственника показать квитанции на оплату за предыдущий месяц и посмотрите, есть ли задолженность. А дальше договоритесь с собственником, чтобы он погасил долги или сделал скидку в размере задолженности. На самом деле долги за ЖКУ — меньшее из всех зол. Главное, чтобы из-за их наличия на квартиру не наложили арест.

Другие долги собственника. Они тоже могут стать причиной наложения обременения на квартиру, даже если это единственное жилье. Проверить наличие обременений поможет сервис Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

Новостройку не построят вовремя или не достроят. Стройка — это риск и для застройщика, и для покупателя. Застройщик вынужден прогнозировать все на несколько лет вперед: доходы от продажи, работу строителей, курсы валют и даже изменения в законодательстве. Не всегда прогнозы сбываются.

Защититься от рисков при покупке вторички поможет титульное страхование — это страхование на случай, если новый собственник потеряет право собственности на квартиру, дом или земельный участок. Договор заключают при покупке квартиры или позже, но до наступления страхового случая. Подробнее о титульном страховании мы делали отдельный ответ.

Заключение договора купли-продажи

Договор купли-продажи — это соглашение двух сторон о том, что одна из них передает квартиру, а другая платит за нее деньги.

Договор купли-продажи нужен, чтобы зафиксировать все условия сделки и впоследствии зарегистрировать переход права собственности на квартиру. Он всегда заключается в письменной форме. Можно составить договор самостоятельно или обратиться за помощью к юристу или нотариусу.

Вот супергайд, как оформить договор купли-продажи квартиры.

Необходимые документы. Пакет документов может различаться в зависимости от возраста и статуса продавца. Обычно это:

  1. Паспорта продавца и покупателя. Если собственник несовершеннолетний, понадобится свидетельство о рождении.
  2. Разрешение органов опеки и попечительства, если собственник квартиры или ее доли несовершеннолетний.
  3. Правоустанавливающие документы на квартиру. Например, ДДУ или договор купли-продажи, по которому продавец когда-то приобрел это жилье.
  4. Выписка из ЕГРН.
  5. Договор купли-продажи в нескольких экземплярах: по одному для каждой из сторон и еще один для Росреестра.

Содержание договора. В договоре как минимум две стороны — продавец и покупатель. Ими могут быть физические и юридические лица.

В договоре купли-продажи обязательно стоит указать такие условия:

  1. Дата и место подписания договора купли-продажи.
  2. Полные данные продавца и покупателя — ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН или данные представителей и их доверенностей.
  3. Предмет договора — описание и основные характеристики квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры.
  4. Данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение, на основании которых продавец приобрел право собственности. Например, номер и дата договора купли-продажи.
  5. Данные о государственной регистрации права на квартиру — номер и дата свидетельства о праве собственности, информация из выписки из ЕГРН.
  6. Гарантии продавца в том, что квартира никому не продана, не подарена и не заложена, что продавец дееспособен, не признан банкротом, что в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве и др.
  7. Информация о том, что имеются необходимые согласия — супруга, законного представителя, органов опеки и попечительства.
  8. Цена. Она должна быть выражена точной суммой.
  9. Обязанность продавца передать объект недвижимости, а покупателя — принять такой объект и внести за него плату.
  10. Порядок расчетов — наличными или переводом, при помощи кредитных средств, с рассрочкой или без.
  11. Ответственность сторон за нарушение договорных обязательств — возмещение убытков, неустойка.
  12. Обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права собственности.

Это необходимый минимум. К каждому конкретному случаю нужно подойти индивидуально и максимально подробно описать все условия сделки.

Любой договор купли-продажи можно заверить у нотариуса добровольно для собственного спокойствия и дополнительной правовой экспертизы сделки.

Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания. Но чтобы официально владеть квартирой, нужно зарегистрировать право собственности в Росреестре.