Как перевести жилое помещение в нежилой фонд в 2021 году

Ключевыми основаниями отказа выступают:

  1. Недостающие документы.
  2. Реконструкция не отвечает санитарным, противопожарным и другим нормам безопасности.
  3. Остальных владельцев категорически не устраивает такой расклад.
  4. Жилище не соответствует предъявляемым предписаниям.

Как правило, отсутствие соглашения хозяев является основным препятствием. Любой несогласный вправе подать жалобу в Росреестр и процесс прекратится, поскольку тогда и администрация не даст своего одобрения. Профессиональные знатоки законов советуют начинать двигаться именно с этого шага, потому как получить согласие заупрямившегося соседа иной раз гораздо сложнее чем оформить его в уполномоченных официальных органах.

Также важным моментом выступает прерогатива собственности на землю под домом. Если она принадлежит владельцам квартир, то нужно их согласие, а если местного муниципалитета – то его.

ВАЖНО !!! Таким образом, сама процедура не представляет из себя ничего сложного, однако сбор необходимой документации, а главное – получение всеобщего одобрения со стороны соседей занимают немало времени и энергозатрат.

А как перевести коммерческую недвижимость в жилой фонд?

Возможна и обратная ситуация, если из офиса хотят сделать квартиру. Порядок такой же, однако есть свои тонкости. Потребуется такой же перечень документов и аналогичное заявление. Подаётся оно в орган местного самоуправления и рассматривается в общем порядке.

Помещение, которое необходимо перевести в статус жилого, должно соответствовать требованиям, перечисленным в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N47:

  1. размещение в жилой зоне;
  2. работоспособное состояние несущих конструкций;
  3. обеспеченность инженерными сетями (электричество, водоснабжение и канализация, отопление и вентиляция, в ряде случаев – газоснабжение);
  4. санитарно-эпидемиологическая безопасность;
  5. если помещение находится выше 5-го этажа – должен быть лифт.

И другие требования: их немало. Но если офис раньше был квартирой, то с возвратом в исходное состояние проблем возникнуть не должно. При этом протокол общего собрания и согласие смежных собственников помещения не требуется.

Инструкция по переводу квартиры в нежилое помещение

Необходимо обратиться в орган местного самоуправления, что предусмотрено ст.23 ЖК РФ. Подать документы можно лично, через представителя, с помощью МФЦ. Самая сложная часть – это предварительные переговоры с соседями и жильцами дома.

Пример. Гражданин А. хочет превратить квартиру на 1-м этаже в офис. В доме – 9 подъездов и 16 этажей, общее количество помещений составляет 576 квартир разной площади. Соответственно, нужно организовать собрание, в котором поучаствует как минимум 2/3 владельцев помещений его подъезда и 50% – остальных. Для положительного решения нужно большинство голосов.

Вариант: в доме 9 подъездов по 16 этажей, но строение разделено на 3 корпуса. В таком случае, нужно согласие «всего» 192 собственников, причём требование к участию 2/3 жителей подъезда не отменяется. Решение оформляется протоколом общего собрания, где указываются данные участников:

Для реализации задачи понадобятся следующие документы:

  1. Паспорт владельца и подателя заявления, при использовании представителя – доверенность на совершение процедуры;
  2. Документ, подтверждающий право собственности на объект (сейчас это уже может быть просто выписка из ЕГРН);
  3. Заявление о переводе жилья в категорию нежилых помещений;
  4. Технический план помещения с описанием, а для квартиры – техпаспорт;
  5. Поэтажный план дома;
  6. Проект переустройства (перепланировки);
  7. Письменное согласие собственников помещений, примыкающих к объекту (общие стены и перекрытия);
  8. Протокол общего собрания жильцов дома, с положительным решением данного вопроса.

Порядок переведения помещения из одной категории в другую:

  1. Удостовериться в технической возможности задачи, обратившись к специалистам;
  2. При переводе квартиры в нежилую недвижимость – получить письменное согласие смежных собственников (всех, с кем есть общие стены) и провести общее собрание, заручившись поддержкой большинства;
  3. Подготовить проект переустройства (перепланировки);
  4. Подать пакет документов в местную администрацию.

Выглядит легко, но это обманчивое впечатление. Ключевая трудность – это согласие «смежных» жильцов на перевод квартиры в коммерческое помещение и проведение общего собрания. В местной администрации зачастую перепроверяют подписи: звонят участникам, задают вопросы о прошедшей встрече. На данной стадии заканчивается большая часть проектов…

Предлагаем ознакомиться  Определение места жительства ребенка после развода: правила, оформление соглашения, документы

После рассмотрения заявления возможны варианты:

Форма первого и второго варианта утверждена Постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. N502. Подать необходимые документы можно через портал Госуслуг. Там же – получить ответ, в личном кабинете.

Внимание! Если орган, ответственный за приём документов, отказал в выдаче разрешения, его действия можно обжаловать в суде.

Когда можно обойтись без перевода

При необходимости – зарегистрировать ООО можно на домашний адрес. Также гражданин, оформивший на себя ИП, имеет право на использование своего жилья под осуществление своей предпринимательской деятельности, без изменения категории недвижимости. Это может быть кабинет психотерапевта или нотариус, юрист. Осуществлять бизнес можно только при соблюдении нескольких условий:

  • нельзя нарушать интересы и спокойствие соседей;
  • все нормы действующего законодательства должны быть соблюдены, от мер пожарной безопасности до санитарных;
  • нельзя в квартире размещать производство, даже по изготовлению мягких игрушек.

Прежде всего, возникнут проблемы с фискальными органами. Жилищная инспекция может обвинить жильца в нарушении порядка использования жилого помещения и наложить штраф на собственника. Даже если соседи дадут предварительное согласие на то, что сосед будет принимать у себя в квартире пациентов, то это не говорит о том, что через полгода они не передумают.

Опасно, когда предприниматель уже предупрежден о прекращении предпринимательской деятельности, но продолжает ее – такое жилье могут выставить на публичные торги, через судебное разбирательство. Поэтому, перед тем как решаться на осуществление собственного бизнеса в своем жилье, следует «сто раз» подумать, возможно, безопаснее сделать все по установленной процедуре и не переживать, что кто-то оштрафует или попытается продать жилье.

Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие осс на её перевод в нежилое помещение

Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.

После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.

Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:

  • протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
  • письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Осуществить перевод квартиры в непригодную для проживания, а только для ведения бизнеса, не разрешено в следующих случаях, проиллюстрированных в таблице:

Ограничения

Примеры

Жилплощадь, где нельзя соорудить раздельный вход

У Сидорова есть квартира в новостройке на втором этаже. Мужчина решил сам переехать жить в деревню, а жилплощадь перевести в коммерческую и сдавать в эксплуатацию. Однако ему было отказано в этом. Потому что жилье не является боковым, располагается на этаже выше первого и сделать индивидуальный  вход нельзя

Часть площади. Производится  полностью, но не по комнатам

Скворцова, обладательница четырехкомнатной квартиры в столице, захотела зарабатывать на своей недвижимости – жить с дочерью в одной комнате, а три остальные отдать под салон. Но в уполномоченном учреждении ей порекомендовали перевести либо всю площадь под данный вид деятельности, либо отказаться от этой затеи

Находящиеся в залоге или аренде

Молодая пара приобрела жилье в новом районе в ипотеку. Дабы ежемесячные платежи не были столь накладными для семьи, они сами стали арендовать жилье, а залоговое оформлять в нежилое. Но им справедливо отказали в процедуре, поскольку фактически супруги еще не являются полноправными владельцами жилплощади

Располагающиеся на этаже выше первого

Адвокат Михеева, чтобы не арендовать помещение под офис, решила перевести свою квартиру в нежилое и оформить в ней адвокатский кабинет. Но она не учла, что жилье находится на четвертом этаже многоэтажки. Это и послужило отказом

Имеются прописанные лица в жилье

Нечаев подал заявку на перевод его жилища в нежилое предварительно выписав из него всех родственников, но сам остался зарегистрированным в нем. Ответ учреждения был отрицательным

Предлагаем ознакомиться  Постановление правительства 821 молодой специалист - Обо всех законах

Ответственность за самовольный перевод

Ответственность за самовольный переводСамовольное переустройство или перепланировка жилых помещений приводит к назначению административного штрафа.

На основании статьи 7.21 КоАП РФ при использовании жилых помещений не по назначению придется заплатить:

  • от 1 до 1,5 тысяч рублей физическим лицам;
  • от 2 до 3 тысяч рублей должностным лицам;
  • от 20 до 30 тысяч рублей юридическим лицам.

В случае незаконной перепланировки или самовольного переустройства собственнику придется заплатить:

  • для физических лиц – от 2 до 2,5 тысяч рублей;
  • для должностных лиц – от 4 до 5 тысяч рублей;
  • для юридических лиц – от 40 до 50 тысяч рублей.

Перевод жилого помещения в нежилое возможен в рамках закона. Важно, чтобы были соблюдены все условия процедуры. Обязательно потребуется согласие других собственников и разрешение Департамента городского имущества. Перепланировка должна быть узаконена и подтверждена проектом. При нарушении требований собственнику придется нести ответственность в рамках КоАП РФ.

Ответы юриста на частные вопросы

Я заказал и оплатил проект перепланировки, он обошелся мне в 30 000 р. После этого организовал собрание собственников, они выступили против перевода моей квартиры в статус нежилого помещения. Можно ли взыскать с них расходы?

Нет. Изменение статуса объекта недвижимости – это желание самого владельца. Другие собственники могут быть против, и возмещать расходы, предшествующие проведению собрания, не обязаны.

Я сам сделал перепланировку. Теперь хочу заказать проект, чтобы перевести квартиру в статус нежилой. Можно ли так сделать?

Нет. Сначала заказывается проект перепланировки, потом проводятся строительные работы. За незаконную перепланировку предусмотрена ответственность ст. 7.21 КоАП РФ, могут оштрафовать на сумму до 2 500 р. Кроме того, на основании ст. 29 ЖК РФ администрация вправе обязать собственника вернуть помещение в первоначальное состояние.

Нужно ли присваивать квартире новый номер после перевода из жилого фонда в нежилой?

Нет, номера квартир присваиваются однократно.

Возможен ли перевод нежилого помещения в апартаменты?

Апартаменты и так относятся к нежилому фонду, это коммерческая недвижимость.

Хочу взять ипотеку и купить квартиру на первом этаже, чтобы в дальнейшем открыть магазин. Как лучше сделать: сразу купить нежилое помещение, или сначала взять жилое, а потом перевести в коммерческое?

Ипотеку на нежилую недвижимость вряд ли дадут. Если без нее обойтись не получается, лучше сначала взять жилую квартиру, погасить долг перед банком и перевести в нежилой фонд. До погашения долга объект будет в залоге у кредитора, и на изменение назначения помещения он с большой долей вероятности не даст согласие.

Перевод квартиры в нежилое помещение и обратно: условия

Порядок осуществления процедуры жёсткий, он регламентирован ст.22 ЖК РФ. Законодатель пошёл от противного и перечислил случаи, когда выполнить перевод жилья в коммерческий сегмент невозможно:

  • дом относится к объектам социального использования;
  • помещение планируют использовать для религиозной деятельности;
  • отдельный доступ не через коммуникации жилых помещений невозможен;
  • отсутствует техническое решение для оборудования отдельного входа;
  • квартира принадлежит двум и более лицам, как минимум один из которых собирается использовать её для проживания.
Предлагаем ознакомиться  Как оформить самострой в 2021 году

И это далеко не все исключения: нужно смотреть и сопутствующие нормативные акты. Главная трудность, с которой может столкнуться владелец объекта – активное нежелание соседей. Проблема в том, что решение о смене статуса объекта может быть отменено спустя значительный промежуток времени.

Для перевода в нежилое подойдут лишь такие помещения:

Важно! Верно и обратное: если над объектом находятся офисы, то перевести его в статус жилья не получится.

Процедура смены статуса помещения

Переход из жилого фонда внежилой и наоборот включает в себя несоклько этапов:

  • проведение экспертизы, которая ответит на вопрос, возможен ли перевод;
  • разработку предпроектных документов и проекта;
  • согласование и утверждение проекта в соответствующих инстанциях;
  • получение разрешения на перевод;
  • подачу информации в государственные базы данных и получение на руки свидетельства о переводе помещения.

Заняться процедурой перевода собственник может самостоятельно, или обратившись за помощью в организации, специализирующиеся на подготовке документации к переводу.

По результатам рассмотрения заявления, пакета прилагаемых документов и проекта, выносится решение о переводе помещения в новый правовой статус или об отказе в таком переводе. Федеральным законодательством установлено, что такое решение выносится в форме постановления главы муниципального образования. Постановление высылается заявителю не позже, чем через день после принятия решения.

Кроме заявителя о принятом решении должны быть проинформированы собственники помещений, находящихся в непосредственной близости к переведенному помещению. Уведомление выдается или пересылается на стандартном бланке, утвержденном Постановлением Правительства РФ № 502 от 10.08.2005 года. В соответствии с Постановлением уведомляться граждане должны только в установленной форме.

Собственники помещений в доме вместе будут решать вопрос о появлении в доме нового нежилого помещения

Правки, которые будут внесены в ЖК РФ новым федеральным законом, значительно осложнят перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые для размещения там офисов, магазинов и других заведений, которые вызывают недовольство жителей. С вступлением в силу нового Федерального закона владельцам таких помещений придётся считаться с мнением соседей.

Осложнит это работу и хозяевам хостелов и гостиниц, расположенных в многоквартирных домах, помещения которых считаются жилыми. Согласно Федеральному закону от 15.04.2021 № 59-ФЗ, с 1 октября 2021 года вносятся изменения в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ: в жилых помещениях запрещено устраивать гостиницы, а также использовать жилые помещения в МКД для оказания гостиничных услуг.

Хозяевам уже действующих в МКД хостелов и гостиниц придётся переводить помещения в статус нежилых, а после подписания и вступления в силу законопроекта № 542922-7 – спрашивать разрешение на ведение такого бизнеса у всех жителей дома.

Технические требования к помещению

Есть и технические требования к переводимой жилой недвижимости, которые тоже нужно соблюдать:

  1. Квартира должна располагаться на первом этаже. Допускается перевод квартир и на верхних этажах, но лишь в том случае, если все нижерасположенные помещения являются нежилыми.
  2. Нужно оборудовать отдельный вход. До перепланировки и согласования перевода его делать нет смысла, лучше заняться его обустройством в процессе. Должен быть прямой вход в помещение, использование подъезда не допускается.
  3. Объект должен быть полностью изолирован.
  4. Нельзя создавать препятствия в использовании общедомового имущества: лестничных клеток, лифтов, и пр.
  5. Если здание относится к объектам культурного наследия, перепланировку нужно согласовывать через комитет культуры или иное учреждение в регионе.
  6. Если в ходе строительных работ затрагивается фасад, требуется согласование с комитетом архитектуры.

Обратите внимание! Если переводится жилой частный дом в нежилое помещение, нужно посмотреть вид разрешенного использования земельного участка. Например, на некоторых категориях земель запрещается ведение коммерческой деятельности. В таком случае сначала придется менять статус участка, а затем заниматься помещением.